关于在我省城市开展租售同权住房改革的建议
 日期:2018-03-06 16:03:50   阅读:
安徽省社会科学院城乡经济所     吴寅恺
 
党的十九大报告中提出“房子是用来住的,不是用来炒的,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”2017年7月广州市率先印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,首次提出了“租购同权”的概念,随后住建部等9部门联合公布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并明确表示要立法明确“租购同权”。当前我省住房租售市场发展不充分、不平衡,一方面住房销售市场蓬勃发展,另一方面住房租赁市场体量却仍然偏小。住房租售市场的长期失衡制约了房地产市场的健康发展,因此,住房租赁市场的改革迫在眉睫。在此背景下,“租售同权”的提出成为了当前住房租赁市场改革的破局之举,这将成为我省新一轮住房体制改革的重要举措。合肥作为国家“租售同权”的首批试点城市,需要充分把握此次机遇,加快培育住房租赁市场,建立住房租赁市场发展的长效机制,以“租售同权”政策促进建立“租购并举”住房制度,加快将试点经验在全省推广。
一、实施租售同权的意义
长期以来,我国房屋所有权、户籍以及公共服务资源的相互捆绑,使得房屋附加了公共服务等社会属性,增加了购房的投资需求,客观上推高了房价,造成了房地产领域畸形的发展,进而激发了社会矛盾。“租售同权”的提出意味着我国住房政策和体制的巨大转变,从让“居者有其屋”到“住有所居”,从“以售为主”向“租售并举”的过渡,具有重大的现实意义。
一是租售同权有助于发展住房租赁市场。目前对于“租售同权”的讨论大多围绕在“学区房”等公共服务方面,但是仅仅讨论“学区房”或者公共服务权利均等化就把租售同权的意义单一化了。“租售同权”意味着“租”和“售”享有同等的待遇。为此,首先应搞清楚当前住房市场中的“售”都有哪些权利,而“租”还需要在哪些方面进行改进。房屋所有人拥有“售”的权利主要表现在:一是拥有产权以及享有城市公共服务的权利。比如医疗,就近上学(教育)等公共服务;二就是拥有物业产权(包括处置权),也就是说房屋所有人可以对这个房屋进行抵押、质押、出租、改造等,这一系列活动是物业本身权利带来的。
当前“售”的权利很清晰,但是“租”的权利一直不清晰,例如,想转让一个物业,国家有相关的法律政策明文规定,但是想转让一个租赁产权就只能按照合同里的规定,而合同对租赁权利保障又不够,双方权利的不对等导致了租赁业务无法大规模扩张。因此“租售同权”最为重要的不仅仅是将承租人公共服务权利的清晰化,而且还要将租赁产权的明晰化。一旦确立了“租售同权”的主体范围和权利范围,随着法律法规的完善,这将使原先分散的租赁市场进行整合,大规模的、专业的、规范的租赁公司才会诞生。“租售同权”的深入推进有利于住房租赁市场的融资、信息等服务平台的建设,有利于房屋租赁市场的长期发展,从而有助于多层次房地产供应市场体系的建立,更加有助于“租购并举”的住房新制度的形成。
二是租售同权有助于二三线城市对人才的引进。“租售同权”的提出势必会打响一场轰轰烈烈的人才抢夺战。众所周知,高房价对人才的挤出效应是显而易见的,其中一部分原因是年轻的就业人员买不起学区房,无法给子女一个良好的教育环境。当前一线城市的高房价和限制人口流入的政策已经导致了人才的逐步外流以及“逃离北上广”的现象。根据上海市国民经济和社会发展统计公报数据计算,上海市2015、2016年两年外来常住人口分别减少了约15万和5万人。于此同时,这些城市因为各种原因目前还无法跟进“租售同权”的政策措施,这就给予了二三线城市对人才吸引的一个巨大的契机。“租售同权”政策的实施使得青年人才无需购房就可让子女享受教育、医疗等公共服务资源的权利,有助于缓解就业人员的购房压力,这势必会造成一线城市人才大量外流,前往二三线城市,而同时二三线的大城市对周围小城市的“虹吸效应”也可能会更加明显。
    三是租售同权有助于缓解房价上涨的压力。“租售同权”政策的实施,虽然短期内可能对抑制房价上涨的作用有限,但是长期来看有助于缓解房价上涨的压力。短期内,由于当前房地产市场的供求关系仍然十分紧张,特别是在“租售同权”的政策背景下,学区房供给有限,租户为了享受租赁房屋上附加的教育权利溢价,可能反而会助推学区房房租的上涨。但是“租售同权”政策的实施目的是为了剥离房地产身上其他的附加属性,长期来看,金融去杠杆,打击炒作等一系列政策会使房地产身上的金融属性逐渐降低,而附加在房地产上的诸如教育、医疗、公共服务等社会属性则会通过“租售同权”的实施而逐步消失。这样一来附加在房地产身上的金融属性、社会属性逐步降低甚至是瓦解,买房的投资需求逐渐减少,有助于房地产最终回归居住的属性,从而缓解房价上涨的压力。另一方面,虽然长期的房价涨幅会有所减缓,但是由于人口的持续流入,长期房价又有了强有力的支撑。
二、  我省推广租售同权相关政策建议
1.加快制定配套政策措施
当前国家还没有出台一部与“租售同权”的相关法律,有些城市虽然颁布了一些保障性住房条例,但是没有出台相关的配套政策细则。如果要使“租售同权”真正得以实施,需要多个部门的协同配合,共同推进完善相关配套政策和法律法规。首先要通过立法,明确租赁当事人双方的权利和义务。真正赋予“租”与“售”相同的权利,这个权利不仅仅在于教育、医疗等公共服务权利,还应有关于长期租赁房屋的在租赁期限内租赁产权权利。
其次要完善租赁市场法律法规建设。当前,我省住房租赁市场制度不规范,住房租赁市场存在着大量的“黑中介”、“房租欺诈”、不退还押金以及房屋退租时脏乱不堪等问题,租赁双方无契约精神,彼此权利和义务界定混沌,这些都限制了住房租赁市场的发展。“租售同权”的实施,旨在推动 “租购并举”的住房体制,政府需要完善配套细则,规范房东行为保障承租人权利,除此之外在对用地规划、税收征管等方面要予以说明。政府要以“租售同权”为突破口改善住房体制、构建房地产长效机制,促进房屋租赁市场在新的住房体制中发挥重要的作用。
2.公租房和集体租赁住房双管齐下
当前公租房作为住房保障体系中的重要一环,还是主要由政府财政进行主导,投资建造一定数量的公共租赁住房,提供给新就业人员或外来务工人员租住。然而,政府对保障住房的投入与其他试点城市相比还有一定的差距。据统计,2016年合肥财政住房保障支出为19.14亿元,占公共预算总支出的2.23%,与其他已经公布数据的主要试点城市相比,在绝对数值上虽然超过了厦门的6.46亿元,但是相比杭州的21.96亿和广州的93.80亿元还有着较大差距。在住房保障支出占公共预算总支出的比重上,合肥略多于厦门的0.6%和杭州的1.6%但是仍然低于广州的3.3%。因此,政府还需要加大公租房建设的投入力度,提高公租房的供给数量。
虽然公租房租金相对较低,但这是以财政多环节“暗补”才得以勉强实现平衡,这也导致了公租房建设规模难以进一步扩大,因此就需要集体租赁住房来提供长期的、稳定的、市场化的租赁住房供给。例如,可以根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在农村集体用地上建设集体租赁住房。当然,建设地点的选取要符合土地利用总体规划和城乡规划,周围要有一定的交通配套基础设施和公共服务条件,并且还需要考虑周围的就业情况。这样一来,一方面,农民可以享受房屋租赁市场带来的长期收益,收入不断增加;另一方面,城市化进程也会加快,同时这些区域将会带动周围成为城市的另一个活力区。
3.鼓励私人机构进入公共服务领域
“租售同权”虽然能使教育权利的公平化、均等化,却只是改变了资源的分配方式,并没有供给更多的公共服务资源。以教育领域为例,当城市的户籍人口都难以享受优质的教育资源的时候,外来人口想要分享这些资源就更加难上加难了,这就会导致对优质教育资源的需求更加强烈,而为了需求满足,人们不得不接受“排队”上好学校的情况或者接受调剂,甚至学校可能会让家长缴纳各种“赞助费”,从而产生更多的问题。因此,由于优质教育的资源紧缺,“租售同权”并不能解决租房者人人都能享受优质教育资源的问题。
如果要解决以上问题,需要政府鼓励民间机构进入教育等公共服务领域,加大公共服务资源的供给,平衡各个学区之间的教育资源,从源头解决这一问题。而当前我省民办教育的实力与其他省份相比还有不小的差距,从下图可以看出,截至2016年年底,我省百万人口拥有民办普通初中数量为5.5所,虽高于浙江山东等省,但是与河南省的8.8所仍有一定差距,百万人拥有民办小学数量为4.4所,只是河南省的约1/4。特别是学前教育,我省百万人口拥有民办幼儿园数量为79.3家,与山东、山西两省较为接近,但相比于浙江的116.4家、河南省的154.7家还有较大差距。鼓励民办教育进入教育等公共服务领域,一方面可以加大教育资源供应的同时,利用市场有效配置教育资源;另一方面,在长期的市场竞争中,民办教育会不断提高自身的师资力量和教学水平,从而提供更优质的教育资源,使各个学区之间的教育资源均等化。
2016年各省百万人口拥有民办教育机构对比
城市/省份 民办幼儿园(所/百万人) 民办小学 民办普通初中
安徽 79.3 4.4 5.5
浙江 116.4 2.8 4.1
河南 154.7 18.3 8.0
山东 79.2 2.7 3.1
山西 75.6 4.9 5.3
 
除此之外,政府在公共服务领域的投入力度也不可或缺。以教育投入为例,合肥市和安徽省在与长三角主要城市和省份对比中可以看出,无论是在财政教育支出的绝对数上,还是教育支出占公共预算总支出的比重上合肥市和安徽省都与其他城市和省份有较大差距。由下表可以看到,2016年合肥市财政教育支出119.07亿元,占公共预算总支出13.85%,而除了上海市外,其他城市和省份的这一比率都超过16%,最高的是浙江省,其财政教育支出占公共预算支出的18.64%。因此政府需要加大基础设施和公共物品的投入,将教育、医疗、养老等公共服务资源这块“蛋糕”继续做大做强,在资源分配上更加公平均衡。
 
 
2016年长三角省市财政教育支出对比
城市/省份 教育支出(亿元) 一般公共预算支出(亿元) 比率
合肥 119.07 859.85 13.85%
杭州 253.01 1404.31 18.02%
南京 204.36 1173.9 17.41%
上海 840.97 6918.94 12.15%
安徽省 910.87 5522.95 16.49%
浙江省 1300.03 6974.25 18.64%
江苏省 1845.1 9990.1 18.47%
 
 
 
 
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